Starzenie się nieruchomości w Polsce

Sie 27 2018

Starzenie się nieruchomości w Polsce

Wraz z upływem czasu przed właścicielami budynków pojawiają się wyzwania związane ze „ starzeniem się” nieruchomości w dwóch obszarach: zużycie się poszczególnych elementów budowli oraz starzenie się techniczne nieruchomości. Jeśli tylko lokalizacja jest atrakcyjna a cena, a cena gruntu nie przekracza wartości nieruchomości która na niej stoi, właściciele z reguły podejmują decyzję o modernizacji, a nie wyburzeniu budynku.

 

Proces starzenia się budynków i stojące przed właścicielami nieruchomości wyzwania zarówno w skali globalnej, jak i w Polsce nigdy dotąd nie były tak dynamiczne i trudne do przewidzenia. Galopujący proces zmian technologicznych oraz zmieniający się sposób pracy oraz spędzaniu wolnego czasu, stawiają przed nieruchomościami wyzwania związane z koniecznością ciągłych unowocześnień. Kierunek tych zmian po raz pierwszy w historii jest trudny do przewidzenia w perspektywie dłuższej niż 4 – 5 lat.

 

Za starsze budynki biurowe uznaje się te, które powstały wcześniej niż 15 lat temu, chociaż wiele zależy od budynku. Są obiekty starsze cieszące się niesłabnącą popularnością wśród najemców ze względu na takie atuty jak lokalizacja, ponadczasowa architektura czy też uniwersalne, zaawansowane rozwiązania technologiczne. Ważna jest również kwestia bieżących modernizacji i aktywne reagowanie na potrzeby najemców oraz nowinki rynkowe, które mogą poprawić komfort użytkowania biurowców.

 

Warszawa

Na koniec 2017 roku w stoicy funkcjonowało prawie 500 nowoczesnych budynków biurowych według klasyfikacji PORF, z tego około 180 miało ponad 15 lat.

Według analiz JLL na koniec 2018 roku ta liczba może wzrosnąć do prawie  200 – jest to ponad 11% wzrost w liczbie budynków i patrząc na powierzchnię przekłada się to na 4% wzrost rok do roku.

 

Inne regiony

Poza Warszawą skala jest zdecydowanie mniejsza, ze względu na późniejszy rozwój regionalnych rynków biurowych. Na chwilę obecną w sześciu największych miastach regionalnych ( Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź) tylko 95 budynków biurowych z 650 ogółem, miały 15 lat i więcej. W niektórych miastach zauważalny jest trend wzrostowy – np. w Katowicach jest to ponad 10%.

 

Biurowce starzeją się w różnym tempie, w zależności od standardu w jakim zostały wybudowane oraz podejścia inwestora i architekta, którzy brali pod uwagę ( bądź też nie) już na etapie projektowania, proces starzenia się budynku. Na przykład, Rondo 1, oddany do użytku w 2006 roku, wciąż jest uznawany za bardzo popularny biurowiec i jeden z najbardziej charakterystycznych budynków, o wysokim standardzie.

 

Odpowiedzią na proces starzenia się nieruchomości komercyjnych są prace modernizacyjne o zakresie odpowiadającym strategii biznesowej dla danej nieruchomości. Zakres prac musi być starannie dobrany tak, aby inwestycje były efektywne. Należy wybrać te, które odpowiadają założonemu pozycjonowaniu marketingowemu budynku – inne będą dla biurowców, które mają być dostępne dla ogółu najemców, a inne dla centrów handlowych czy też budynków klasy premium. Zakresy prac i ich skala mogą być bardzo różne dla poszczególnych przypadków – od najprostszych prac polegających na nadaniu nowego charakteru  powierzchniom wspólnym nieruchomości, poprzez modernizację i podniesienie standardu instalacji ( zwłaszcza wentylacji, klimatyzacji oraz sterowania), po większe przebudowy i rozbudowy związane ze zmianą elewacji czy zmianą funkcji części lub całości obiektu.

 

Główne wyzwania procesu starzenia się nieruchomości komercyjnych:

 

  • Niezgodność z rozwiązaniami będącymi obecnie standardem np. na rynku biurowym – mała wydajność instalacji ( wentylacji i klimatyzacji), brak podniesionej, modułowej podłogi
  • Nieefektywność rozwiązań technicznych w porównaniu z tymi stosowanymi obecnie – skutkiem tego są wyższe opłaty serwisowe, wyższe koszty zużycia mediów
  • Niezgodność w pewnych obszarach z obecnymi przepisami (np. w obszarze zabezpieczeń ppoż.) – powoduje to konieczność stosowania rozwiązań zamiennych oraz utrudnienia formalne przy prowadzeniu poważniejszych prac
  • Przestarzały wygląd ( elewacja, wystój powierzchni wspólnych, tereny zewnętrzne) – w efekcie obiekty te nie są atrakcyjne wizualnie i wizerunkowo dla najemców

 

W obliczu starzenia się nieruchomości komercyjnych pojawią się pytania: Jak projektować i budować nowe budynki z myślą o przyszłych modernizacjach? Czy w jakiś sposób można zapobiec szybkiemu starzeniu się budynków? Które elementy w nieruchomościach komercyjnych jako pierwsze „ się starzeją”? Podczas II edycji konferencji „ Drugie Życie Budynków. Poland & CEE” wspólnie z zaproszonymi gośćmi – inwestorami, developerami zagłębimy się w te kwestie.

 

Więcej informacji o konferencji

0 Comments
Share Post
bluevine
anna.kruszewska@bluevine.pl
No Comments

Sorry, the comment form is closed at this time.